搞個商場多少錢？

　　我們以杭州某商場為例算一筆賬：商場總營業(yè)面積4萬平米，年銷售額7個億。那么，租金收入就有7億×30%=2.1億！

　　這樣的商場能賣多少錢？至少10個億。但在商圈稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的區(qū)域興建一個同等規(guī)模的商場，或者收購一個同等規(guī)模的建筑進(jìn)行商場改造，大概也就5個億，而且還可以邊建邊貸款。聽起來很美吧？當(dāng)然很美！不然全中國怎么到處建商場。

　　老K仔細(xì)盤算后發(fā)現(xiàn)，自己開商場雖然風(fēng)險很大，但利益也同樣巨大。自己是大經(jīng)銷商，廠商給自己的政策是最優(yōu)惠的。如果自建商場，那除了工廠，自己就掌握了整個供應(yīng)鏈的話語權(quán)。

　　老K開始尋找合適的商場，還真就找到一個。在家居建材城里剛好有一棟樓整體出售或出租，5層1萬平米，1.5億。便宜倒不便宜，不過也不算貴。不足部分可以貸款，只當(dāng)做了房地產(chǎn)投資。

　　當(dāng)然，這么大的項(xiàng)目老K單獨(dú)吃不下來，于是他找了幾個志同道合的朋友，5大股東一分，拿出來共1個億，7000萬支付房款，3000萬做裝修和營運(yùn)，其余部分以房產(chǎn)抵押銀行貸款去。

　　商場買好，裝修花大價錢弄好，老K原先打算學(xué)學(xué)商場，招商進(jìn)來也收收租。后出于經(jīng)營風(fēng)險的考慮，決定還是全部自營。

　　運(yùn)營方面的事情最需要考慮細(xì)節(jié)，這方面老K受商場數(shù)十年如一日的鍛煉，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。老K品位生活館從開業(yè)后一直保持較為良性的運(yùn)作，地價更是水漲船高。

　　自建終端療效好

　　想當(dāng)年家電也是從商場被逼得出來，于是有了國美、蘇寧、三聯(lián)。格力04年被國美逼反，還好格力家大業(yè)大，自建渠道。今天老K被逼反也實(shí)屬常態(tài)，倒是也撈到了4大好處：

　　經(jīng)營成本直線下降

　　因?yàn)?7%不見啦！這個你用腳趾頭都能想明白：自己的商業(yè)物業(yè)，意味著老K的成本主要是30%的貨品成本和5%的運(yùn)營成本，稅票也不全需要增值稅票了。老K的毛利率直線上升，而且根本沒有商場存在的隱形費(fèi)用。

　　老K可以自由地進(jìn)行廣告投放以及消費(fèi)者促銷等活動，銀行利息和47%比起來，那叫一個低！

　　地產(chǎn)增值，貸款也方便

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)不是火，那是相當(dāng)火。更有甚至，那么多專家都大聲疾呼：中國的商業(yè)地產(chǎn)價值被嚴(yán)重低估啦！老K們09年初買下這個樓裝修好后幾個月里，已經(jīng)有人想按照2億的總價折算來購買若干股份。

　　地產(chǎn)增值，意味著可以從銀行套取更多現(xiàn)金用作其他投資。守著這塊地，以前要用個人房產(chǎn)和企業(yè)信用去貸款，現(xiàn)在只需擺出自己的股份協(xié)議，銀行就輕松放款。看著賬面固定資產(chǎn)每年不動腦子地上漲，真不是一般的愜意！