走進金隅嘉華大廈，第一眼看到的就是高28米，90米縱深，跨寬32米的大堂。原先號稱“亞洲第一大堂”的它被金隅的工作人員稱做“尊大堂”。

　　“尊大堂”的風光常常吸引來各種影視劇的拍攝劇組，但在物業(yè)管理者眼中，這個大堂也成為了“冬天漏熱氣，夏天跑涼氣”的一個耗能單位。

　　從2007年起，金隅物業(yè)嘉華分公司開始對嘉華大廈六座樓做出不同程度的節(jié)能改造。2010年，他們獲得了住建部頒發(fā)的“國家十一五科技支撐項目既有建筑綜合改造技術集成示范工程”稱號。

　　說起對嘉華大廈的節(jié)能改造，用得最多的詞是“修修補補”。

　　金隅嘉華節(jié)能賬本

　　“大堂頂上有三十多個排氣孔，每個都大約2米見方，冷熱散失很嚴重。”北京金隅物業(yè)管理有限公司嘉華分公司副總經理喬偉對本報記者表示。

　　2007年嘉華大廈六座樓開始全面投入使用，面積共計二十萬平方米，其中有企業(yè)500多家，長期在此辦公或經商的人口達到了1.2萬人。

　　讓喬偉印象深刻的是07年開始的能源價格上漲，電費、水費和天然氣價格的上漲幾乎使其能源方面的成本支出在短時間內翻了一倍。但作為這家大廈的管理者，他們的收入幾乎是“封頂”的。因為，根據國家有關部門規(guī)定，物業(yè)費漲價需要報多道手續(xù)，而且要通過全體業(yè)主公投，這在他們看來幾乎是不可能實現的任務。

　　與此同時，2007年開始，作為國企金隅股份的下屬資產，金隅物業(yè)也開始推進節(jié)能減排工作。

　　因此，在倒逼形勢下，一場主動的節(jié)能改造工程，在金隅嘉華展開。

　　“從2007年開始，我們逐年對圍護結構、照明、空調以及設備這四個方面進行了節(jié)能改造。”北京金隅物業(yè)管理有限公司金隅嘉華分公司工程部經理付廣印對記者表示。

　　圍護結構方面的改造主要是封堵一些不必要的敞開型結構。“比如車庫的入口，以前是開放型的設計，這樣冬天還需要給地下車庫保暖，經過改造后基本地下車庫無需供暖。”喬偉說。

　　而圍護結構方面的改造成本相較其他方面而言并不高，幾萬元的改造成本可以節(jié)約供暖季的供暖費用。

　　改造的另一重點是照明。2010年嘉華大廈D座完成了公共照明區(qū)域的“LED化”。D座的綠色照明改造包括車場、走廊、步梯、保潔區(qū)間等。

　　改造之前，D座的公共用電一年達到39萬余元，而經過LED替換鹵鎢燈、T5、T8燈管之后，其年電費下降了58%。

　　D座的照明改造投資總計22萬余元，但根據計算，年新增效益可以達到23.2萬元，也就是說成本可以在一年期內就完全收回。

　　除了照明以外，去年讓付廣印很忙了一陣的是其供暖改造工程。

　　嘉華大廈的底層樓層用于商戶經營，而樓上則是寫字樓。往往底商開始抱怨天氣冷的時候，樓上的寫字樓溫度正適宜。上下兩部分對溫度的需求無法統(tǒng)一，常常導致能源供給的浪費。2010年11月開始，他們對大廈整個一二期的供暖系統(tǒng)設備開始改造，將高低區(qū)分開控制，實現分時分區(qū)集中控制。

　　去年對于供暖系統(tǒng)的改造總成本達到了70萬元，但新增效益也有30.24萬元。

　　“三個供暖季就可以回收成本，效果還是不錯的。”喬偉說。

　　在對維護結構、照明、制冷供暖進行改造后，最后一個留下的死角就是設備。嘉華大廈6座樓一共擁有電梯32部。其中12部運行頻率高，耗能較大。

　　記者在嘉華大廈的機房處看到了一個紅色半米高的小箱子，喬偉告訴記者：“這就是我們裝的電梯回饋器”。電梯回饋器可以將電梯上下運行過程中產生的動能轉化為電能。就是這么個小箱子，使得電梯的“節(jié)電率達到了24%”。

　　喬偉告訴記者：“同時由于動能被轉化，電梯的溫度下來了，對于電梯間的散熱裝置和相關費用也就省了。”即12部安裝電梯回饋器的成本大約在13萬元，按照現有的節(jié)電率，將在3年內收回成本。

　　商業(yè)建筑節(jié)能激勵機制欠缺

　　“目前對大型公共建筑，尤其是商用建筑沒有強制的節(jié)能規(guī)定。”德國技術合作公司既有建筑節(jié)能改造項目主任徐智勇告訴記者。他曾負責唐山市的“中國既有建筑節(jié)能改造工程”。

　　在沒有硬性要求的前提下，大型公共建筑的既有建筑節(jié)能改造就只有依靠業(yè)主的積極性。物業(yè)無疑承擔著最大的節(jié)能壓力，卻也享有最強的經濟驅動力。

　　嘉華大廈每年的公共區(qū)域能源費用就達到1000萬，而根據其改造經驗，投資基本都可以在1-3年內收回。

　　既然節(jié)能效果好，為什么不將六棟樓宇都進行改造？面對記者的問題，喬偉說：沒那么多錢。

　　對于新技術的不信任是一方面，另一方面則是沒有那么大的資本運作能力將所有6座樓都做節(jié)能改造。

　　但對于正在蓬勃發(fā)展的合同能源管理模式，他們表示“不是很放心”。因為合同能源管理最終以實現節(jié)能為收益目標。作為商業(yè)寫字樓，他們擔心服務質量下降，如在照明改造后，流明度是否能夠保持原有水平。

　　面對建筑領域用能單位的不放心，政府在不斷推進EMC模式在既有建筑節(jié)能改造方面的應用。

　　同時，徐智勇告訴記者，合同能源管理可以享受到國家財政獎勵和免稅，也是目前僅有的對于大型公共建筑的既有建筑節(jié)能改造工作的激勵措施。

　　而實際上，這部分獎勵和免稅政策也是給予實施項目的節(jié)能服務公司的。也就是說，除非業(yè)主自己成立節(jié)能服務公司，否則依然無法享受到這部分優(yōu)惠。

　　事實上，目前政府對于既有建筑改造首先從北方采暖地區(qū)居民住房和大型公共建筑開刀。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興也曾指出：“通過對上海9幢商業(yè)樓進行全年能耗調查的測量結果表明，這9幢商用樓全年一次耗能量為1.8GJ/(m2a)，超過了日本相應商業(yè)建筑的節(jié)能標準(1.25GJ/(m2a))近43.3%。”

　　徐智勇告訴記者，目前的公共建筑節(jié)能工作還集中在能耗統(tǒng)計階段。因為，“公共建筑用途千差萬別，無法簡單做統(tǒng)一要求，比如劇院、體育館、商場的用能情況都不一樣”。